Uma crise no mercado imobiliário pode afetar as LCI?

Internauta se preocupa que eventual crise no mercado de imóveis aumente os riscos de seu investimento em Letras de Crédito Imobiliário

Prédios em construção: LCI não é tão afetada pelo mercado imobiliário quanto pela saúde do banco emissor

Dúvida do internauta: Comprei um lote de 50 mil ações da LCI em janeiro de 2013. Fiz um plano com resgate de rendimentos. O prazo total de investimento foi de 24 meses pela Caixa. Estou preocupado com uma possível crise no mercado imobiliário, quero saber o quanto devo me preocupar com os riscos, se é que há algum. Enfim, o que de fato quero saber é se fiz um bom investimento. Tenho motivos para me preocupar? Se sim, o que é aconselhável fazer nessas situações?

Resposta de Beto Veiga*:

Começando do princípio, você não comprou “ações” da LCI. A Letra de Crédito Imobiliário, LCI, é um título de crédito, isto é, quem o possui é credor (empresta o seu dinheiro) de quem o emitiu (devedor), no caso em questão a Caixa Econômica Federal. Nesse tipo de negócio, você está emprestando o dinheiro, e a Caixa vai pagar os juros para utilizá-lo. Tanto assim, que você já acertou o resgate dos rendimentos

A LCI é, simplificando, uma nota promissória que o devedor assina quando toma um empréstimo. Você está na posição contrária e, portanto, a Caixa emitiu o título para lhe dar garantia. No livro “Case com seu banco com separação de bens” eu desço mais em detalhe sobre essa característica da LCI.

Acerca da crise no mercado imobiliário, vamos tratar não dela, mas dos elementos de garantia da LCI. Este título possui, digamos assim, três camadas de garantia: a primeira é o banco (no caso da operação com a Caixa, entendo que é a melhor delas); a segunda é do Fundo Garantidor de Créditos (FGC), que assegura o pagamento (desde que não haja uma crise, ou que um banco desses grandes vá para o buraco e quebre o fundo com ele) até o montante de 250 mil reais. Finalmente, há a garantia dos empréstimos imobiliários realizados pelo banco que lhe deve.

Veja que há uma série de salvaguardas que lhe tiram muitas preocupações, mas a que eu diria ser a mais segura, é a emissora da Letra.

Quanto ao fato de ser ou não um bom investimento, há uma questão complicada para lidar. Pense na seguinte situação: se eu chegasse e lhe pedisse dinheiro emprestado e, sob seu ponto de vista, fosse uma operação com boas garantias (como é a situação da sua LCI). O que faltaria para fechar negócio comigo? Se a sua resposta foi “acertar os juros”, parabéns. O que acontece, na prática, é que você não fez exatamente isso com a Caixa, acredito eu. Não se “lembrou” dessa última parte. Não negociou os juros, simplesmente aceitou aquilo que lhe foi dito.

Mas por que isso seria um problema, então? Bastaria negociar os juros. O problema é que os grandes bancos são tão grandes que eles não estão nem aí para negociar os juros, a menos que você também seja grande. Não é por isso, todavia, que você não deve exigir o máximo pelo seu dinheiro. Caso o banco se negue a oferecer uma remuneração maior, só cabe tentar ver outras possibilidades com a concorrência, observando sempre a qualidade da instituição, ou passando a aceitar como garantia as duas últimas camadas, como mencionei.

*Beto Veiga é doutor em economia pela Universidade de Brasília, ex-funcionário do Banco Central e consultor de valores mobiliários registrado na CVM. É autor dos livros “O Essencial sobre o Tesouro Direto” , “Tudo sobre CDB”, além do Blog "Beto Veiga - finanças desvendadas" e "Case com seu banco com separação de bens".

Dúvidas, observações ou críticas sobre esta resposta? Deixe um comentário abaixo!

Envie outras dúvidas financeiras para seudinheiro_exame@abril.com.br.

Fonte: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/dicas-de-especialista-para-seu-dinheiro/noticias/uma-crise-no-mercado-imobiliario-pode-afetar-as-lci - 08/09/2013

Existe o perigo de bolha imobiliária no Brasil?

Paula Adamo Idoeta

O aquecimento do mercado imobiliário em cidades como São Paulo e Rio, com aumento nos preços e na oferta de imóveis, levanta preocupações de que exista uma eventual "bolha imobiliária" em cidades brasileiras.

É possível que haja uma sobrevalorização nos preços, que poderiam cair repentinamente se a eventual bolha "estourar"?

Autoridades e especialistas brasileiros descartam a hipótese, mas um economista americano que previu a bolha imobiliária dos Estados Unidos acha preocupante o fato de os preços dos imóveis terem dobrado nos últimos cinco anos nas maiores cidades brasileiras.

E, nos últimos 12 meses, o aumento dos preços do metro quadrado em 16 capitais foi de em média 12,3%, segundo o índice da Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) divulgado nesta quarta-feira. Em Curitiba, esse aumento chegou a 26,8%; em São Paulo e Rio, 13,7% e 15,3%, respectivamente.

Dados do Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi-SP) apontam que o número de novas unidades de imóveis cresceu 46% e as vendas subiram 63% neste primeiro semestre no Estado.

"Não é possível saber com certeza, mas suspeito que exista uma bolha imobiliária nas maiores cidades do Brasil", disse o economista Robert Shiller, professor da Universidade de Yale (Estados Unidos) e que previu a bolha imobiliária dos EUA. Ele esteve em Campos do Jordão (SP) neste final de semana para um congresso da BM&FBovespa.

"O fato de os preços terem dobrado nos últimos cinco anos não soa bem. Se os preços caírem, isso pode criar problemas", afirmou Shiller, fazendo a ressalva de que não conhece a fundo a realidade brasileira.

Ele alega que, nos Estados Unidos, a possibilidade de um imóvel perder valor era vista como inimaginável – e, no entanto, foi isso o que aconteceu com a crise de 2008, fazendo com que muitos proprietários vissem seu patrimônio se depreciar. Em muitos casos, hipotecas passaram a superar o valor dos imóveis.

Brasil diferente

O caso do Brasil, no entanto, é diferente dos EUA, argumenta Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo).

"Em conversas com Banco Central, Caixa Econômica Federal e Abecip (Associação Brasileira de Crédito Imobiliário), descartamos completamente a hipótese de uma bolha aqui", diz Petrucci à BBC Brasil, alegando que o aumento de preços acompanhou o crescimento econômico do país e, no momento, reflete os custos mais altos de terreno e de mão de obra e matéria-prima.

"O que está acontecendo está dentro da normalidade. Nos EUA, mais do que uma crise imobiliária, houve uma crise de papéis (em referência à comercialização, no mercado financeiro, de títulos de hipotecas que se revelaram 'podres', gerando a crise do subprime). Aqui, a geração de emprego e renda continua positiva, o financiamento segue abundante e barato e temos uma população economicamente ativa grande (apta a comprar imóveis)."

Segundo ele, as taxas de financiamento imobiliário não superam os 10,5% ao ano – pouco acima da atual taxa básica (Selic), de 9%.

Petrucci argumenta que o sistema de crédito imobiliário ainda tem "saúde" no Brasil, que o estoque de imóveis não vendidos está equilibrado (uma redução desse estoque levou a aumentos nos preços em 2010) e que os preços não devem subir mais aos níveis de 2009 e 2011.

O ex-presidente do Banco Central Gustavo Franco declarou, também no congresso da BM&FBovespa, que é preciso "ficar de olho" nos preços dos imóveis, mas que não vê perigos imediatos de uma bolha imobiliária, porque a demanda por imóveis se mantém consistente no país.

Comportamento anormal

Eduardo Zylberstajn, economista da Fipe e coordenador do índice que mede os preços dos imóveis, admite que existe uma preocupação com os preços.

"Não é normal que os preços dobrem (em tão pouco tempo). É algo que precisa ser estudado e debatido", diz à BBC Brasil.

"Mas tampouco era normal a situação que vivemos nos anos 1980 e 1990, quando a hiperinflação corroeu ativos e inibiu o crédito", agrega. Ou seja, seguindo esse raciocínio, o boom imobiliário é decorrência de uma demanda reprimida por crédito e por moradia.

"Minha impressão é de que os preços estão muito ligados ao desempenho do mercado de trabalho, que esteve muito aquecido, mas dá sinais de mudanças de rumo – com salários (crescendo em ritmo) mais moderado", completa o economista. "Isso deve afetar a demanda por imóveis."

Ele cita o caso do Rio, onde a Fipe chegou a observar aumentos de preços de 50% em curto período de tempo. Esse aumento baixou agora para a casa dos 15%, com leve tendência de queda.

Fonte: http://www.bbc.co.uk/portuguese/noticias/2013/09/130902_perigo_bolha_imobilairia_pai.shtml - 08/09/2013.

Pode haver uma bolha imobiliária no Brasil, alerta Shiller.

Por Natalia Gomez

CAMPOS DO JORDÃO, 31 Ago (Reuters) - Há uma boa probabilidade de que exista uma bolha imobiliária no Brasil neste momento, tomando como exemplo o comportamento do mercado em outros países, na visão do professor de Economia na Yale University, Robert Shiller, conhecido por ser cocriador do índice de preço de imóveis S&P/Case-Shiller.

O principal indicador da existência da bolha, segundo ele, é o fato de os preços no Rio e em São Paulo terem dobrado nos últimos cinco anos.

"Suspeito que exista uma bolha no Brasil", disse durante o 6o Congresso Internacional de Mercados Financeiro e de Capitais, em Campos do Jordão (SP).

De acordo com o economista, este comportamento de preços nunca ocorreu nos EUA, mesmo depois da Segunda Guerra Mundial, quando os soldados voltaram ao pais e geraram uma grande demanda por moradias.

"O caso do Brasil me lembra o Japão nos anos 80, quando os preços dos imóveis subiram até atingir um pico em 1990, e vem caindo desde então", disse Shiller, que é autor de livros sobre finanças comportamentais.

Shiller questionou como as pessoas poderão pagar pelos imóveis no Brasil se os preços continuarem em alta, e sugeriu que o governo precisa não apenas ajudar a financiar a compra de imóveis, mas também garantir que exista oferta, de modo que o mercado seja sustentável.

"É importante que o financiamento seja responsável para impedir que pessoas comprem suas casas antes de estarem prontas e poderem pagar", afirmou.

Outros países vivem um cenário semelhante em relação aos preços de imóveis, como China, Índia, Rússia, Colômbia e Canadá, citou. Em sua avaliação, isso reflete um entusiasmo generalizado sobre os países emergentes.

"A percepção é de que os emergentes estão ficando ricos e os mercados imobiliários estarão fabulosos em 100 anos. Mas isso não pode estar certo, porque outros países tiveram forte trajetória de crescimento e os preços das casas não subiram desta forma", disse.

(Edição de Roberto Samora)

Fonte: http://br.reuters.com/article/topNews/idBRSPE97U02Y20130831 - 01/09/2013