A forte valorização nos preços dos
imóveis causa certo receio nos brasileiros, que temem por uma bolha no setor
imobiliário que poderia estourar a qualquer momento, como ocorreu nos Estados
Unidos em 2008. Na última terça-feira, o Sindicato da Habitação de São Paulo
(Secovi-SP) apresentou uma pesquisa que mostra que o mercado de imóveis novos
em São Paulo registrou queda de 49,1% de suas vendas em fevereiro, passando de
1.927, em 2013, para 981 unidades vendidas no segundo mês deste ano, o que já
deixou alguns analistas preocupados.
Ao mesmo tempo, com a queda das vendas de imóveis
novos, os anúncios e promoções começam a pipocar em sites, redes sociais,
comerciais televisivos, além de jornais e revistas. Todo esse apelo das
empresas de construção e de consultoras imobiliárias pode levar os consumidores
a ficar tentados a comprar, achando que estão fazendo um grande negócio,
olhando os descontos e a forte alta dos preços dos imóveis no passado. Mas
pode não ser tão bom assim.
Quanto vale o imóvel
O professor do Ibmec-RJ e gestor da
Simplific, Alexandre Espírito Santo, que não acredita que haja uma bolha como a
dos EUA no mercado imobiliário brasileiro, recomenda cautela aos compradores,
apesar dos descontos e de eventuais quedas nos preços. “Temos que ver se os
preços já não estariam perto dos ‘valuations’ (valor justo) deles”, disse.
Para o professor, “a ‘bolha’ do setor
imobiliário brasileiro vai murchar aos poucos, e não estourar como lá fora”. O
que parece estar começando a acontecer, com a queda nas vendas e a
desaceleração dos preços registradas pelo índice FipeZap e pelo Secovi.
Na opinião de Espírito Santo, podemos
definir uma bolha imobiliária de duas formas. A primeira, é a de preços muito
acima do “valuation”, ou seja, do quanto o imóvel deveria valer por algum
tempo. A segunda, é a de pessoas estarem comprando ativos por conta de um
“oba-oba”, levadas pelo momento e pela expectativa de um ganho muito maior no
futuro, o que não parece ainda ser o caso brasileiro.
Simulação
Quem quer comprar tem antes que fazer
as contas, tem que se planejar para ver se realmente vale a pena comprar o
imóvel em vez de alugá-lo, afirma Espírito Santo.
Ele sugere que o consumidor descubra
quanto custa o apartamento ou a casa em questão e quanto ela renderia de
aluguel para ele. “Há muitos anos, conseguíamos alugar o imóvel por uma quantia
em torno de 1% do valor da propriedade ao mês, mas hoje esse percentual caiu
para 0,3%, 0,4%”, lembra.
Ao comprar um imóvel, é preciso ter em
mente o quanto se quer gastar. “Por exemplo, R$ 1 milhão? Quanto eu conseguiria
de aluguel? R$ 4 mil por mês? Isso dá 0,4% mensal”, explica. Assim, o
consumidor deve ver em quanto tempo terá o chamado “pay back”, ou seja, o tempo
para se ter o retorno do preço pago pelo imóvel, nesse caso de 21 anos. “É
barato? Não é! Abaixo de 20 anos eu até pensaria, 15 anos, por exemplo. Mas
perto ou acima de 20 anos está caro”, avalia.
Valorização deve ser menor
Outra forma de avaliar a compra de um
imóvel seria contar, além do retorno do aluguel, com a valorização de mercado
da propriedade. Mas, depois da forte alta dos preços nos últimos anos, a
valorização não deve ser tão grande.
O problema, diz Espírito Santo, é que
as pessoas têm a percepção errônea de que, se subiu tanto nos últimos anos, o
preço vai continuar a subir mais. Mas não há garantia de que a alta vai
continuar, e até o contrário pode acontecer. “É uma inocência financeira que,
muitas vezes, leva o comprador a se empolgar e cair na facilidade do crédito”.
E é isso que mais preocupa o professor.
‘Não há bolha, mas não está nada
barato’
Os preços subiram muito nos últimos
anos porque o governo passou a incentivar a compra de imóveis com a facilitação
ao crédito. Os bancos também aumentaram a oferta de empréstimos, diante do
cenário mais estável da economia e da queda dos juros e das regras mais claras
para retomada do imóvel em caso de não pagamento.
Com mais dinheiro e mais compradores,
os preços dos imóveis dispararam. De acordo com o Banco Central, nos últimos
cinco anos os imóveis residenciais tiveram valorização de 155%.
O preço do metro quadrado anunciado
para venda no Brasil cresceu 13,7% em 2013, segundo o índice FipeZap. Mas, em
março deste ano, a valorização já foi menor do que a inflação oficial, o,64% em
relação a fevereiro, ante 0,84% do Índice Nacional de Preços ao Consumidor
Amplo (IPCA), referência nas metas de inflação do governo. Além disso, o
aumento de preço acumulado em 12 meses vem recuando, de 13,74% em dezembro para
12,9% em março.
Enquanto isso, o volume de
financiamentos imobiliários com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e
Empréstimo (SBPE) continua em expansão. Subiu 32% em 2013 em relação a 2012, de
acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e
Poupança (Abecip) – totalizando R$ 109,2 bilhões.
Alugar em vez de comprar
Espírito Santo sugere que quem puder
adiar a compra e passar a alugar, é melhor. “Em termos de ‘valuations’, os
preços encontram-se em um patamar salgado. Nada muito convidativo, apesar do
desaquecimento, não está nada barato”, diz. “A menos que seja um sonho a ser
realizado, uma extrema necessidade ou que seja uma barganha”, afirma. E, mesmo
nesses casos, a ordem é negociar, pois o poder do comprador hoje é maior.
Espírito Santo acredita que a tendência
dos preços no mercado imobiliário é de queda contínua. “O mercado estava
precisando de algum ajuste, muitas pessoas compraram, não conseguiram pagar o
financiamento e agora querem passar o imóvel adiante, alguns até com desconto”,
observa.
Bolha que murcha e não explode
O professor não acredita, porém, que os
preços aqui vão despencar como ocorreu nos Estados Unidos após o estouro da
bolha do subprime, como eram chamados os empréstimos imobiliários malfeitos
pelos bancos americanos. Para ele, os preços podem cair e passar por uma
correção, mas é como se tivéssemos uma bolha que não estourasse, e, sim,
murchasse. O fato é que há déficit habitacional no Brasil, o que sustenta a
procura por imóveis por muito tempo ainda, afirma.
Selic
Ao mesmo tempo em que os preços dos
imóveis se estabilizaram ou começam a cair, as opções para quem tem dinheiro
para aplicar melhoraram com a alta da taxa de juros. “Hoje, o ideal seria
aplicar o dinheiro na Selic e alugar um imóvel”, diz Espírito Santo. “O aluguel
sairia por 0,3%, 0,4% ao mês, ao mesmo tempo em que o consumidor ganharia 0,8%
com a Selic”, observa.
Imagina depois da Copa
O maior evento do ano, a Copa do Mundo,
deve criar uma grande procura por imóveis para alugar, o chamado aluguel
temporário, que vai atender à demanda de jornalistas, turistas, equipes e
comissões dos times e países e membros da FIFA, ou daqueles que não encontrarem
vagas em hotéis. “Mas não podemos nos iludir por causa da Copa”, disse o
professor.
Para ele, vai chover oferta de aluguel
depois que o evento terminar. “Com isso, o preço dos imóveis será afetado, e a
tendência é de que não haja alta daqui para frente, acredito que nem em 2015″,
alerta. “É possível que haja até uma tendência de queda [dos preços]”, conclui.
Fonte: https://br.financas.yahoo.com/blogs/blog-pavini/vendas-caem-e-bolha-imobili%C3%A1ria-murcha-ser%C3%A1-hora-164919883.html - 19/04/2014
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