Comissão não depende de conclusão de negociação
O pagamento de comissão ao corretor de imóveis é
ainda um assunto que gera inúmeras controvérsias, muitas das quais terminam no
Judiciário. Nelas, o que se verifica é que o beneficiário, após a conclusão do
negócio de compra e venda ou locação, tenta furtar-se de todas as maneiras ao
pagamento da comissão, não deixando alternativa ao corretor senão a via
judicial.
Foi o que ocorreu na Ação Monitória patrocinada
pelo escritório Gaiofato Advogados Associados, meio pelo qual se obteve
sentença procedente para cobrança de comissão de corretagem devida e não paga
pela parte contrária, em decorrência da prorrogação do contrato de locação de
um flat.
Em sua defesa, alegou a proprietária do imóvel que
a cláusula contratual que a obrigava a pagar nova comissão em decorrência de
renovação do contrato com o hóspede do flat era abusiva e ilegal. Porém, o
julgador entendeu ser procedente a ação, não só pelo fato da empresa de
corretagem ter intermediado a locação, mas, sobretudo pelo fato de constar
cláusula expressa sobre a comissão devida no caso de renovação contratual. Em
face dessa decisão, a proprietária interpôs recurso de apelação, o qual aguarda
julgamento.
Podemos mencionar, também, recente decisão do
Tribunal de Justiça de Santa Catarina, proferida pela 5ª Câmara de Direito
Civil, no julgamento da Apelação Cível 2010.000547-2, que manteve sentença de
primeiro grau, decidindo ser devida comissão ainda que o negócio tenha sido
concluído após o término de vigência do contrato de corretagem, se o corretor
de imóveis foi o responsável pela aproximação das partes e, consequentemente,
viabilizou a celebração da avença.
Conforme consta dos autos acima mencionados, o
corretor de imóveis teria sido contratado para, com exclusividade, intermediar
a venda de um imóvel rural de propriedade do réu. O autor alegou ter sido
surpreendido com a notícia da alienação direta do imóvel um ano após aproximar
comprador e vendedor, razão pela qual pleiteou o pagamento da comissão de
corretagem e indenização por danos morais. Em síntese, o réu alegou que o
corretor não teve qualquer participação na venda, e que o contrato de
corretagem não previa exclusividade e tinha prazo determinado de três meses,
não havendo que se falar em comissão de corretagem.
A sentença prolatada pelo juiz de primeiro grau foi
parcialmente procedente, condenando o réu a pagar a comissão de corretagem,
tendo afastado a indenização por danos morais. Amparado no depoimento das
testemunhas, o TJ-SC manteve a referida decisão por ter entendido que, embora
findo o contrato de corretagem, o resultado útil alcançado decorreu da
atividade de intermediação desenvolvida pelo corretor, que aproximou as partes
e possibilitou a celebração da compra e venda.
A decisão em questão está em conformidade com o
artigo 725 do Código Civil, que assim dispõe: "a remuneração é devida ao
corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de
mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das
partes".
Ainda sobre o assunto, o artigo 727 do mesmo diploma
legal prevê que: "se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio
dispensar o corretor, e o negócio acontecer posteriormente, como fruto da sua
mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio
acontecer após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos
do corretor".
Conforme se verifica, a decisões judiciais acima
mencionadas estão em sintonia com a legislação pátria e com a jurisprudência do
Superior Tribunal de Justiça, de modo que havendo a intermediação através de
corretor em contratos de locações, devida é a comissão nos exatos termos
contratados.
Ricardo Kobi da Silva é advogado,
coordenador da Área Contenciosa Cível do escritório Gaiofato Advogados
Associados. Integrante do Tribunal de Ética da OAB-SP.
Revista Consultor Jurídico, 20 de
dezembro de 2012.
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