ETEC DE PRAIA GRANDE
Professor: Adriano
O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E O CORRETOR DE IMÓVEIS
O CONTRATO DE CORRETAGEM NO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
COMPONENTES:
Adriano da Conceição França n° 02
Alexandre Alves Martins n° 03
Alexandre José Ferreira n° 04
Dayane Francis Silva n° 08
Classe: 3ºTI2
PRAIA GRANDE, 09 DE NOVEMBRO DE 2011.
O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E O CORRETOR DE IMÓVEIS
É da essência da atividade do corretor de imóveis a aproximação entre o proprietário do imóvel que está à venda e o possível comprador. Qualquer que seja a forma pela qual o corretor de imóveis habilitou-se a fazer essa aproximação - contratado pela incorporadora ou de forma autônoma -, o seu comportamento está sujeito, agora, às regras estabelecidas no Código de Defesa do Consumidor.
Essa regra está contida no art. 6º, III, do CDC, que estabelece, entre os direitos básicos do consumidor, "a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição e preço, bem como sobre os riscos que apresentem".
Ainda que o corretor atue por conta da incorporadora imobiliária, não pode omitir dados que sejam relevantes para essa tomada de decisão. Por exemplo: formalizando-se o negócio através de promessa de compra e venda, sempre que o imóvel prometido vender estiver hipotecado a instituição financeira e essa informação não constar do contrato, o consumidor deverá ser informado. Essa informação é importantíssima, como sabem todos os que negociaram com a Encol. Em caso de falência da incorporadora, o primeiro credor a ser satisfeito é o hipotecário, pouco importando quanto do preço já tenha sido Outra hipótese de discrepância resulta da utilização de plantas baixas sedutoras, com a disposição de móveis que, se tivessem sido desenhados na mesma escala, não caberiam na peça em que foram colocados. Trata-se de típica propaganda enganosa, capaz de induzir o consumidor a comprar um bem que de fato não atende às suas necessidades. O que ocorre, neste caso, é uma oferta de área útil superior à efetivamente disponível.
Havendo contradição, o que vale é a informação ou oferta feita na publicidade. É o que diz o art. 30 do CDC:
"Toda informação ou publicidade suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado."
Qualquer que seja a escolha do consumidor, entretanto, podem ter ocorrido perdas e danos, materiais ou morais. Se for possível concluir que esses prejuízos ocorreram em conseqüência da confiança depositadas nas informações incorretas prestadas ou disponibilizadas pelo corretor de imóveis, também ele responderá pela indenização por ter agido com negligência.
O CONTRATO DE CORRETAGEM NO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E DO NOVO CÓDIGO CIVIL
O recrudescimento da complexidade dos negócios e a necessidade de informações cada vez mais precisam e céleres, redundou no incremento da corretagem, tanto que mereceu atenção especial do novel diploma substantivo civil em vigor desde 2003. No presente trabalho examinará o contrato de corretagem em sua feição intrínseca, tais como: natureza jurídica, formação e extinção, quanto extrínseca, notadamente sobre a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor.
O CONTRATO DE CORRETAGEM
Conceito
O conceito de corretagem não encontra dissenso em boa doutrina. Conceitua a corretagem como sendo a atividade exercida pelo corretor com a finalidade de aproximar pessoas que desejam contratar. Preleciona que contrato de corretagem é aquele pelo qual uma pessoa, mediante remuneração, obriga-se a intermediar negócios para outra, prestando informações e esclarecimentos que se fizerem necessários para celebração do contrato intermediado.
O novo Código Civil, em seu artigo 722, conceitua a corretagem como sendo contrato por meio do qual “(...) uma pessoa, não ligada à outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas".
Do conceito legal extraímos que a natureza jurídica da corretagem é contratual. E, assim sendo, insta analisarmos sua classificação, a fim de examinarmos seus efeitos práticos.
CLASSIFICAÇÃO DO CONTRATO DE CORRETAGEM:
a) Típico.
É dogmatizado pelo Código Civil em vigor nos artigos 722 a 729.
b) Bilateral.
Sob o aspecto da formação, todo contrato é bilateral por pressupor o ajuste de, ao menos, duas vontades. Mas sob a ótica da produção dos efeitos, a doutrina classifica como bilateral ou sinalagmático o contrato em que os contratantes assumem obrigações recíprocas e interdependentes. Nesse sentido, embora a posição doutrinária majoritária siga no sentido de entender que o contrato de corretagem é bilateral, porquanto o comitente assume perante o corretor a obrigação de remunerá-lo pela intermediação de negócios, e, o corretor assume a obrigação de obter negócios para o comitente, há quem sustente que o contrato de corretagem é unilateral.
c) Oneroso.
A onerosidade consiste em conferir a ambos os contratantes vantagens ou benefícios. O corretor aufere vantagem ao receber a remuneração ajustada; o comitente em celebrar o contrato intermediado pelo corretor.
d) Consensual.
O aperfeiçoamento do vínculo contratual da corretagem não demanda que o comitente faça a tradição de qualquer bem ao corretor, sendo bastante o simples acordo de vontade. Mas é bom atentar para o fato de que a corretagem não formalmente ou tacitamente contratada não impõe qualquer dever de pagamento. É a hipótese de o corretor aproximar pessoas a seu exclusivo talante, à revelia ou sob manifesta discordância das partes.
e) Não solene.
Numa visão sistêmica dos dispositivos legais que disciplinam o contrato de corretagem extraímos que o legislador não prescreve qualquer formalidade especial para a validade do contrato, tanto que o sistema admite até a contratação tácita, hipótese em que poderá ser provado por testemunhas.
f) Aleatório.
O contrato será aleatório quando não houver reciprocidade entre as prestações. A aleatoriedade nada mais significa do que condicionar a prestação de um dos contratantes ao implemento de um evento incerto e futuro.
APLICAÇÃO DO CÓDIGO CIVIL
Pela leitura dos dispositivos que disciplinam o contrato de corretagem, depreende-se que o legislador não estabeleceu normas de ordem pública quanto ao valor e a forma da remuneração, deferindo às partes liberdade para o ajuste. Também não estabeleceu nulidades contratuais específicas nem impôs solenidade para a validade do contrato de corretagem. Nada obstante tenha o legislador conferido aos contratantes maior liberdade contratual, podemos afirmar partindo da linha principológica informativa da teoria geral dos contratos desenhada nos artigos 421 a 426 e 472 a 480, que o contrato de corretagem, celebrado sob a égide do Código Civil revogado ou vigente, deve retratar a boa-fé, cumprir sua função social, observar a probidade, o equilibro, etc.
Contudo, essa tese não vigoraria no caso de a corretagem ser regida por lei especial, como no caso dos corretores oficiais, em que seja estabelecido o quantum.
A RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR PERANTE O CÓDIGO CIVIL.
O Código Civil, no artigo 723, comina ao corretor o dever de reparar os danos que vier a causar. Contudo, ao que parece, o regime de responsabilização adotado pela lei é o subjetivo, o que quer significar que o corretor só ressarcirá os prejuízos causados se o comitente provar que o dano decorreu da conduta negligente ou imprudente do corretor. A adoção do regime subjetivo, no nosso modo de entender, decorre, em primeiro lugar, do fato desse regime ainda ser a regra perante o Código Civil, de modo que seria necessária norma expressa em sentido contrário. Em segundo lugar, por que o artigo 723 traz uma condicionante para emergir o dever reparatório, in verbis:
“Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.” (grifo nosso).
Sobre a abrangência da indenização, entendemos que o corretor deva assumir o pagamento do dano direto e imediato (dano emergente), das despesas havidas com a contratação da corretagem, e com o contrato intermediado, com os lucros cessantes e com a perda da chance, caso o comitente demonstre que poderia ter firmado outros negócios.
“Art. 723” . O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.
CONCLUSÃO
Nos últimos anos o mercado imobiliário esta em pleno crescimento, e seguindo essa tendência o numero de corretores de imóveis vem aumentando á cada dia o que vem gerando muita concorrência entre os profissionais do mercado imobiliário. Esse estudo possibilita que haja continuação, na exploração de mais dados relacionados ao Ramo imobiliário, para melhor entender de que maneira os Corretores de Imóveis, podem oferecer melhores condições de atendimento á seus clientes que estão cada vez mais exigentes em relação á serviços prestados. Mas o mercado ainda apresenta deficiência no atendimento.
Quando concluído o estudo, o corretor de imóveis passa a dispor de um valioso e útil material de apoio à venda do imóvel. Este recurso torna-se um ótimo instrumento para consultas durante a venda, ou como leitura no plantão de vendas, ou em outro local, para fixação de termos, idéias, conceitos, detalhes e argumentos de vendas, enquanto aguarda o atendimento a um novo cliente. Seja um profissional do futuro. Torne-se um solucionador de problemas. Esta é a grande diferença entre um profissional comum e o de sucesso. O profissional bem sucedido constrói o seu caminho. Ele consegue ver além do horizonte e por isso é capaz de inovar, O profissional do futuro não se satisfaz com pouco. Ele está sempre em busca da perfeição na realização do seu compromisso em atender bem o cliente. A venda de um produto ou aceitação de um serviço está diretamente ligada à imagem que o cliente faz do vendedor.
Esta imagem, construída pelo cliente, está diretamente ligada ao modo de se apresentar e pelo modo como se comporta o vendedor, O fracasso de muitos negócios muitas vezes não está ligado á aceitação ou à qualidade do produto ou serviço oferecido, mas tem como causa a falta de credibilidade e segurança que o vendedor deveria passar para o cliente.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
http://jus.com.br/revista/texto/742/o-codigo-de-defesa-do-consumidor-e-o-corretor-de-imoveis - ACESSO EM 21/10/2011 – ás 23hs36min.
leitura&artigo_id=1623 – ACESSO EM 21/10/2011 – ás 23hs40min.
http://www.sitedoscorretores.com.br/.../responsabilidade_corretor_novo_co.. - ACESSO EM 21/10/2011 - ás 23hs45min.
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