Preços menores e fim de férias fizeram
o mercado de imóveis usados registrar forte recuperação das vendas em agosto na
cidade de São Paulo. Em comparação com julho, o crescimento foi de 47,61%
segundo pesquisa feita como 447 imobiliárias pelo Conselho Regional de
Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP).
Depois de aumentar 9,04% em junho, o
preço médio do metro quadrado de imóveis usados na capital baixou 5,66% em
julho e em agosto teve nova redução, de 11,33%. Nos últimos 12 meses, porém, o
preço médio acumula alta de 16,03%, três vezes mais que a inflação de 5,24% medida
nesse mesmo período pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) do IBGE.
O mercado de locação residencial
também reagiu em agosto. O número de imóveis alugados foi 32,05% maior que o de
julho e o valor do aluguel médio teve alta bem mais modesta, de 0,77%, que a do
mês anterior, que foi de 5,11%. Mas assim como o preço dos imóveis usados,
também o valor médio do aluguel acumula alta maior - 11,73% - que a inflação de
5,24% desses últimos 12 meses
- O fim das férias sempre impõe novo
ritmo aos dois mercados, de locação e de venda de imóveis usados, mas no caso
das vendas houve o estímulo adicional da redução dos preços - afirma José
Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP.
Ele enfatiza que a recuperação havida
em agosto não pode ser interpretada como tendência para os últimos meses deste
ano.
- Seria ideal que o mercado de imóveis
usados tivesse um comportamento mais linear, como o dos automóveis, mas ele se
caracteriza pelo permanente “efeito gangorra” em que meses de alta são
sucedidos por meses de baixa - explica Viana Neto.
Ele descarta o risco de supostas
“bolhas especulativas” ameaçarem a estabilidade do mercado de imóveis usados,
“que tem uma instabilidade natural para quem olha apenas no curto prazo”,
destaca o presidente do Creci-SP.
- Se houvesse uma movimentação
artificial e especulativa, o crescimento acumulado de 33,17% no volume
negociado este ano teria feito com que os preços explodissem e não que se
limitassem a essa alta de 16,03% em 12 meses - justifica Viana Neto.
Ainda segundo ele, “no mercado de
imóveis usados o que infla os preços é o déficit crônico e estrutural, e
enquanto ele existir com a dimensão mastodôntica que tem hoje, de mais de 1
milhão de moradias apenas aqui em São Paulo, os preços naturalmente tenderão a
aumentar e mudar de patamar”.
Do total negociado nas 447
imobiliárias consultadas pelo Creci-SP, 60,58% foram apartamentos e 39,42%
casas. A maioria das vendas - 50,63% do total - foi feita com financiamento da
Caixa Econômica Federal e de bancos privados, ficando as vendas à vista com
44,4% dos negócios efetivados. O restante dividiu-se entre vendas feitas por
meio de consórcios (2,07% e com financiamento direto do proprietário (2,9%).
A maioria dos imóveis usados vendidos
nesse período na capital tinha preço médio superior a R$ 200 mil, com 83,4% do
total negociado nas 447 imobiliárias pesquisadas pelo Creci-SP. Os descontos
médios concedidos pelos proprietários sobre os preços inicialmente pedidos
variaram de um mínimo de 4,2% na Zona B ao máximo de 7,38% na Zona E.
Entre os preços que mais baixaram em
agosto figuram os dos apartamentos de padrão médio construídos há mais de 15
anos e situados em bairros valorizados da Zona A, Alto da Boa Vista, Alto de
Pinheiros, Brooklin Velho. O preço médio do metro quadrado baixou 28,19%, de R$
6.724,82 em julho para R$ 4.829,41. Casas de padrão médio tiveram redução menor
- as construídas há mais de 15 anos e situadas em bairros da Zona C, como
Jardim Umuarama, Lapa, Mandaqui, ficaram 7,67% mais baratas com o preço do
metro quadrado baixando de R$ 3.931,10 em julho para R$ 3.629,63 em agosto.
No mercado de locação, a pesquisa
Creci-SP apurou que do total alugado em agosto na capital 53,87% foram
apartamentos e 46,13% foram casas. Inquilinos com contratos que estavam em
vigor devolveram a essas mesmas imobiliárias o equivalente a 60,31% das novas
locações. Este número foi 3,55% maior que o de julho.
A maioria dos imóveis alugados em
agosto situou-se na faixa de até R$ 1.200,00 mensais, com 60,09% do total de
contratos. O aluguel que mais aumentou foi o de apartamentos de três
dormitórios situados em bairros da Zona C, como Mirandópolis, Mooca e Santa
Cecília. O aluguel médio passou de R$ 2.502,44 em Julho para R$ 4.486,39 em
Agosto, uma alta de 79,28% O aluguel que mais baixou foi o de casas de dois
dormitórios situadas em bairros da Zona B, como Chácara Flora e Alta da Lapa. A
queda foi de 34,92%, com o aluguel baixando de R$ 1.728,57 em Julho para R$
1.125,00 em Agosto.
A maioria dos contratos teve o fiador
(42,99%) como garantidor das locações em casos de inadimplência, seguido pelo
depósito de três meses do aluguel (30,64%), pelo seguro de fiança (24,98%) e
pela caução de imóveis (0,7%) e locação sem garantia (0,7%).
Os proprietários concederam descontos
sobre os valores iniciais dos aluguéis que variaram de 8,79% na Zona A a 14,95%
na Zona E, segundo a pesquisa Creci-SP.
Estavam inadimplentes em agosto nas
447 imobiliárias pesquisadas 4,1% dos inquilinos, número 18,5% maior que os
3,46% que havia ficado inadimplentes em julho.
As ações judiciais propostas nos
Fóruns da capital em agosto aumentaram praticamente tanto quanto em julho: alta
de 13,66% e de 13,61%, respectivamente. Novamente as ações renovatórias tiveram
crescimento maior que as demais (+ 50%), seguidas pelas ações de rito sumário
(+ 16,95%), consignatórias (16,67%), de rito ordinário (+ 7,44%) e por falta de
pagamento (+ 2,47%).
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